Az AI mára a vállalati átalakulás hajtóereje lett, és egyre inkább a vállalati működés átalakulását meghatározó strukturális tényezővé válik.

Az AI néhány év alatt a kísérleti fejlesztések világából a vállalati stratégia középpontjába került és a kereskedelmi ingatlanpiac számára is meghatározóvá vált.

Az épületek technológiai alkalmassága önálló versenytényezővé válik

Az irodapiacon a mesterséges intelligencia egyszerre mérsékelheti és erősítheti is a keresletet. A dokumentum-feldolgozás, az adatelemzés, a jelentéskészítés vagy az ügyféltámogatás automatizálása csökkentheti a rutinszerű feladatokhoz szükséges létszámot, ezáltal pedig az egy munkavállalóra jutó területigényt. A képlet azonban nem merül ki a munkaállomások számának apadásában. 

Ahogy a technológia átveszi az ismétlődő feladatokat, felértékelődik a magasan képzett, üzleti ítélőképességgel és technológiai jártassággal rendelkező munkatársak szerepe. Az értük folyó versenyben az iroda nem egyszerű költségelem, hanem a termelékenységet, az együttműködést és a munkavállalói kötődést támogató infrastruktúra. A vállalatok ezért kisebb területen is magasabb minőséget kereshetnek. Előnybe kerülhetnek a kiváló digitális összeköttetést, rugalmasan alakítható alaprajzot, jól használható közösségi tereket, erős ESG-teljesítményt és könnyű megközelíthetőséget kínáló épületek. A kereslet összességében nem feltétlenül tűnik el, inkább a korszerűbb állomány felé rendeződik át. Ez a tendencia Budapest esetében különösen erős lehet.

Ipari és logisztikai ingatlanok: a műszaki tartalom kerül előtérbe

Az ipari és logisztikai szegmensben az AI elterjedtsége egyelőre alacsonyabb, fizikai következményei azonban közvetlenebbek. A prediktív karbantartás, a gépi látás, az automatizált minőség-ellenőrzés és a termelésirányítás nemcsak hatékonyabb szoftvereket, hanem nagyobb villamosenergia-kapacitást, megbízható adatkapcsolatot, korszerű érzékelő- és vezérlőrendszereket, továbbá rugalmasan alakítható gyártási tereket is megkövetel.

A mesterséges intelligenciát már használó hazai cégek 22,8%-a termelési folyamatokban is alkalmazta a technológiát, ami meghaladta a 20,8%-os uniós arányt. A szám arra utal, hogy az intelligens gyártás nem távoli jövőkép, hanem már jelen lévő vállalati gyakorlat. Az ipari ingatlanok értékét ezért egyre inkább az határozhatja meg, mennyire képesek befogadni a következő automatizálási hullámot.

A logisztikai épületeknél az útvonal- és flottaszervezés, a kereslet előrejelzése, a készletgazdálkodás, valamint a raktári folyamatok automatizálása alakítja át az igényeket. A megfelelő belmagasság, a jó teherbírású és egyenletes padló, az üzembiztos energiaellátás, a gyors adatkapcsolat és a bővíthetőség mind fontosabb kiválasztási szemponttá válhat. Az AI hatását ezért nem csupán az újonnan igényelt négyzetméterekben érdemes mérni: legalább ilyen jelentős a meglévő állomány műszaki átárazódása. A korszerű, automatizációra előkészített létesítmények felára indokoltabbá válhat, míg a nehezen fejleszthető épületek versenyhátránya növekedhet. A tulajdonosok számára ebből az következik, hogy a villamos hálózat, az adatátviteli képesség és a belső tér alakíthatósága már nem pusztán üzemeltetési kérdés, hanem az ingatlan hosszú távú jövedelemtermelő képességének része. A fejlesztési döntésekben így a jövőbeni technológiai tartalék legalább olyan fontos lehet, mint a jelenlegi bérlő azonnali igénye.

A retail szektorban az AI elsősorban a működés pontosságát javíthatja. A kereslet előrejelzése, a vásárlói szokások elemzése, a személyre szabott ajánlatok és a készletoptimalizálás révén a kereskedők gyorsabban igazíthatják kínálatukat az egyes üzletek és vonzáskörzetek tényleges teljesítményéhez. Az ingatlanpiaci következmény várhatóan nem a területigény látványos bővülése, hanem a bolthálózat, az elektronikus értékesítés és a kiszolgáló logisztika szorosabb összehangolása lesz. A technológiát jól alkalmazó kereskedők nagyobb forgalmat és kiegyensúlyozottabb készletgazdálkodást érhetnek el ugyanazon a területen. Ez a bérbeadók számára is értéket teremt, hiszen a termelékenyebb, pénzügyileg stabilabb bérlők javíthatják egy üzletközpont vagy kiskereskedelmi park jövedelemtermelő képességét. A digitális és fizikai értékesítési csatornák összefonódása egyúttal felértékelheti azokat a helyszíneket, amelyek hatékony áruátvételt, gyors kiszállítást és rugalmas üzemi hátteret kínálnak.

Hotel és az AI

A hotel szegmensben a dinamikus árképzés, a bevételgazdálkodás, a foglaltság előrejelzése, a személyre szabott vendégkommunikáció és az automatizált ügyintézés kerülhet előtérbe. Ezek az alkalmazások nem új szobákat teremtenek, hanem a meglévő kapacitás kihasználását javítják. A megfelelően bevezetett megoldások egyszerre növelhetik a jövedelmezőséget és csökkenthetik az üzemeltetés élőmunka-igényét, így a technológiai érettség a hotelek versenyképességét is befolyásolhatja.

Építőipar és a mesterséges intelligencia

Az építőiparban a mesterséges intelligencia a teljes fejlesztési folyamatot átjárhatja. A tervezés támogatása, az épületinformációs modellek optimalizálása, a költségbecslés, az ütemezés, a kockázatok korai azonosítása és a képfeldolgozáson alapuló helyszíni ellenőrzés mérsékelheti a hibákat és a késedelmeket. Magyarországon, ahol a munkaerő rendelkezésre állása, az építési költségek és az átfutási idők továbbra is korlátozó tényezők, a termelékenység javulása érdemben módosíthatja a fejlesztések gazdaságosságát.

A Colliers elemzésének legfontosabb következtetése éppen ezért nem az, hogy az AI automatikusan csökkenti vagy növeli az ingatlankeresletet. A technológia sokkal inkább felgyorsítja a piac minőségi kettéválását. A következő időszak nyertesei várhatóan azok az ingatlanok lesznek, amelyek nem egyszerűen helyet adnak a vállalati működésnek, hanem annak technológiai fejlődését is képesek kiszolgálni. A gyorsan bővülő, de még felzárkózó magyar mesterségesintelligencia-piac ezért egyszerre kínál növekedési lehetőséget és kényszerít ki alkalmazkodást. A kérdés immár nem az, hogy a technológia eléri-e a kereskedelmi ingatlanpiacot, hanem az, hogy az egyes épületek és tulajdonosaik milyen gyorsan tudnak válaszolni az új követelményekre.

Illusztráció: Colliers